" Нас рекомендуют друзьям ".............................................. "Решаем проблемы, улаживаем конфликты"

.


Судебная практика по строительным спорам

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017г.)

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией РФ (ч.2 ст. 40 Конституции РФ). С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013г Президиумом Верховного Суда РФ утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда РФ.

Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.

Судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона № 214-ФЗ, поскольку между застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются названным законом.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал, что согласно статье 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами судов не согласилась, посчитав их основанными на неправильном применении норм материального права.

Так, судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с ч.1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона № 214-ФЗ является ошибочным.

В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры. Договор уступки между истцом и обществом не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между обществом и застройщиком.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

1.2. Районным судом исковые требования П., заключившего с обществом предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся многоквартирном доме, о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя удовлетворены частично.

При этом суд первой инстанции основывался в том числе на положениях Закона № 214-ФЗ.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств об отводе земельного участка под строительство дома, о выдаче разрешения на его строительство, а также отметил, что общество не является застройщиком.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда апелляционной инстанции, указав, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

1.3. Между застройщиком и организацией-участником долевого строительства заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого организация заключила с Т. договор, по условиям которого Т. приобрела право требования квартиры у застройщика, стоимость которой была оплачена.

Застройщиком нарушены установленные договором сроки передачи квартиры.

Решением суда первой инстанции с застройщика в пользу Т. взыскана неустойка, в удовлетворении требований в части взыскания морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя отказано.

Суд исходил из того, что договор долевого участия в строительстве жилого дома был заключен между двумя юридическими лицами, истец лично договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком не заключала, вследствие чего право первоначального кредитора перешло к Т. в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила нарушение прав истца при разрешении судами вопроса о переходе участнику долевого строительства — гражданину прав на получение в собственность объекта долевого строительства, возникших при уступке прав требований юридическим лицом по договору участия в долевом строительстве, указав следующее.

В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Согласно части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Таким образом, из указанных положений действующего законодательства и акта его разъяснения следует, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что 18 ноября 2011 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с условиями договора застройщик обязан построить дом, выполнить работы по отделке, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объекты строительства участнику долевого строительства не позднее 1 марта 2014 г. 5 сентября 2013 г. между обществом и Е. заключен договор уступки права требования квартиры в строящемся доме. Е. произведена оплата стоимости квартиры, однако общество свои обязательства в установленный договором срок не исполнило, передав квартиру Е. только 9 сентября 2014 г. 

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя и отказывая в иске в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья, которые регулируются Законом № 214-ФЗ. По мнению суда апелляционной инстанции, на данные правоотношения не распространяются положения Закона о защите прав потребителей в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила апелляционное определение, указав следующее. В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Как установлено судом, на основании договора уступки и договора участия в долевом строительстве Е. приобрела право требования передачи ей квартиры с целью удовлетворения ее личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Законом № 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, положения Закона о защите прав потребителей в этой части должны быть применены по данному делу.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. № 18-КГ15-214)

2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.

М. обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возмещении расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения под окном, ГРПШ создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное ответчиком в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что при возведении ГРПШ ответчиком нарушены требования СНиП и технических регламентов, не представлено.

Суд апелляционной инстанции указал также, что Законом № 214-ФЗ не предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала обжалуемые судебные постановления незаконными в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов, указав, что действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В нарушение приведенных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права М. посредством замены подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, Судебная коллегия указала, что правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона № 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя — участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. № . 5-КГ16-47)

3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.

К. обратилась в суд с иском к ЖСК о принятии ее в члены указанного кооператива и зачете в счет паевого взноса денежных средств, уплаченных ею по договору долевого участия в строительстве. В обоснование исковых требований К. указала, что по заключенному с застройщиком договору она являлась участником долевого строительства многоквартирного жилого дома. Истцом обязательства по инвестированию строительства выполнены в полном объеме. На средства участников долевого строительства застройщиком возведен объект незавершенного строительства. В связи с банкротством застройщика участниками долевого строительства с целью достройки дома и введения его в эксплуатацию был создан ЖСК, которому был передан указанный объект незавершённого строительства и земельный участок, на котором он расположен. Заявление истца о зачете в счет паевого взноса члена кооператива ее взноса в долевое строительство дома и о принятии ее в члены ЖСК ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было.

Судом установлено, что 11 января 2008 г. застройщик признан несостоятельным (банкротом).

ЖСК создан и зарегистрирован 25 июня 2007 г.

В соответствии с уставом ЖСК в его первоначальной редакции деятельность кооператива направлена на защиту прав участников долевого строительства жилого дома, а также на завершение строительства и приобретение в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.

29 августа 2008 г. на внеочередном общем собрании членов ЖСК единогласно решено осуществлять прием кредиторов застройщика в члены кооператива после максимально возможного выявления всех участников долевого строительства жилого дома.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания ЖСК от 15 апреля 2009 г. общим собранием членов кооператива постановлено, что деньги, внесенные членами кооператива (участниками долевого строительства) по договорам с застройщиком, следует считать паевым взносом, поскольку расселение частного сектора и строительство жилого дома производились за счет денежных средств участников долевого строительства.

31 августа 2011 г. в ЕГРЮЛ зарегистрированы изменения, внесенные в устав кооператива, которыми, в частности, установлен момент прекращения преимущественного права на прием в члены этого кооператива — 5 апреля 2010 г. 

17 апреля 2013 г. истцом в ЖСК подано заявление о принятии в члены этого кооператива с зачетом в счет первоначального паевого взноса денежных средств, уплаченных застройщику по договору долевого участия в строительстве. Данное заявление ответчиком удовлетворено не было. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ЖСК, вопреки цели создания кооператива, в нарушение его устава и имущественных прав истца, не уведомил истца о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приема участников долевого строительства в члены ЖСК, а также не предоставил ей возможность вступить в члены кооператива как участнику долевого строительства.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения требований К., поскольку она обратилась с заявлением о вступлении в члены ЖСК после прекращения приема в члены кооператива участников долевого строительства. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание то, что положения устава, предусматривающие такое прекращение, в установленном законом порядке никем не оспорены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива.

Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 19 июня 1992 г. № 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 статьи 23 указанного закона).ЖСК был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.

Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ответчику был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Таким образом, у ЖСК возникла обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного ЖСК объекта.

Доказывание надлежащего исполнения этой обязанности в силу положений пункта 1 статьи 6 и пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть возложено на ЖСК.

Из обжалуемого апелляционного определения, а также из материалов дела следует, что доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязанности принять истца в члены ЖСК, в том числе путем принятия соответствующих решений о включении ее в члены кооператива, о закреплении за ней соответствующего паевого взноса, площадей, равно как и доказательств уведомления ее о созыве общих собраний членов кооператива, о принятых решениях общего собрания, об изменениях в уставе кооператива ответчиком представлено не было.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 19-КГ16-5)

4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что при заключении договора уступки Ю. была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В договоре уступки права (требования), заключенном между истцом и обществом, имеется ссылка на ознакомление истца с уведомлением об изменении сроков строительства.

Однако дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.

При таких обстоятельствах уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.

Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменении? условии? договора о сроках исполнения обязательства.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156)

5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

2 марта 2012 г. У. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира.

Договором предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2012 г. и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 28 февраля 2013 г.

13 сентября 2013 г. У. и С. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве, в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г., а срок передачи объекта долевого строительства — до 28 февраля 2014 г.

С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2014 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2014 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.

Суд второй инстанции поддержал данную позицию суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 5-КГ16-45)

6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по завершении строительства жилого дома передать в собственность истца жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры.

На момент обращения в суд, по утверждению истца, правовых препятствий для регистрации договора не имелось, данный договор совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, а единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и застройщиком, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 г., заключенный между ним и застройщиком и подписанный сторонами.

Основанием для заключения данного договора послужили инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от 15 апреля 2004 г., дополнительное соглашение от 22 октября 2008 г. о переводе прав и обязанностей общества на застройщика по инвестиционному контракту перед третьими лицами в рамках заключенных с ними договоров; договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный 14 марта 2007 г. между обществом и А.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации названного выше договора, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако в нарушение норм процессуального права должной правовой оценки суда не получили.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91)

7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Между Л. и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 31 декабря 2013 г. передать истцу однокомнатную квартиру, а истец обязан оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Учреждении Росреестра 9 сентября 2013 г.

Определенная договором денежная сумма уплачена истцом 16 сентября 2013 г.

28 апреля 2014 г. застройщик уведомил Л. об увеличении цены договора, ссылаясь на нарушение истцом сроков оплаты.

20 октября 2014 г. Л. направлено заявление в адрес застройщика с требованиями о возврате излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением общей площади жилого помещения.

10 ноября 2014 г. застройщик уведомил истца о зачете взаимных требований, пересчитав размер задолженности Л.

20 ноября 2014 г. застройщик уведомил Л. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что Л. надлежащим образом не исполнил условия договора участия в долевом строительстве, нарушил срок уплаты цены договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

С момента уплаты истцом денежных средств и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства истца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданину в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и Л. возник по истечении года с момента внесения суммы платежа в период завершения строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.

Указанные обстоятельства не исследовались судом и не получили надлежащей правовой оценки.

С учетом изложенного определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решения судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2016 г. № 5-КГ16-51)

Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве

8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.

И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.

После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.

Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.

Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.

При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.

Суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-Законом № 214-ФЗ.

Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного в объекте долевого строительства недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия указанного судебного акта.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)

9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.

При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Законом № 214-ФЗ.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Однако в нарушение указанных требований закона в материалах дела отсутствовали сведения, подтверждающие, что ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки.

Кроме того, в решении суда первой инстанции и апелляционном определении не указано, в чем заключается исключительность данного случая и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-9)

Следует учитывать, что к отношениям, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, заключенного после 1 июня 2015 г., статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

10. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

Е. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры), компенсации морального вреда, взыскании штрафа.

Суды установили, что 15 декабря 2013 г. между Е. и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве. В связи с нарушением сроков сдачи объекта строительства подлежащая взысканию сумма неустойки составила 100 543 рублей.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции застройщик перечислил истице 20 000 рублей в счет уплаты неустойки.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил сумму неустойки до 18 000 рублей и с учетом выплаченной суммы отказал в удовлетворении иска о взыскании неустойки и штрафа.

Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные постановления, указав следующее.

Неустойка в соответствии с Законом № 214-ФЗ начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства, что было установлено и не оспаривалось.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, и в соответствии с актом его толкования, а именно постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», на застройщике, допустившем ненадлежащее исполнение обязательства, лежит обязанность доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства в случае, если он обратился с заявлением об уменьшении размера неустойки.

Суд апелляционной инстанции неправильно распределил бремя доказывания, возложив на участника долевого строительства обязанность по доказыванию соответствия размера неустойки допущенному нарушению.

Также Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о незаконности отказа во взыскании штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, указав следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.

В соответствии с положениями пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со статьей 220 ГПК РФ. Только в этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 31-КГ16-1)

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Решением суда первой инстанции исковые требования Б. к застройщику о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за неисполнение ответчиком обязанности по передаче объекта долевого строительства удовлетворены частично.

Апелляционным определением решение отменено, по делу вынесено новое решение, которым в иске отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве, квартира Б. не была передана. При этом застройщик, в нарушение требований части 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, не направил истцу сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче в соответствии с договором, а также не предупредил Б. о необходимости принятия данного объекта.

Отменяя решение суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по уведомлению участника долевого строительства о готовности объекта и необходимости его принятия.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, допустившей, в том числе, существенное нарушение норм процессуального права (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), указав следующее.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, как одно из оснований для отказа в иске, признана ошибочной, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры Б. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

 (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. № 18-КГ16-40)

12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Региональная общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах Д. к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.

Иск обоснован тем, что 19 октября 2012 г. между застройщиком и Д. был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру участнику долевого строительства до 30 мая 2013 г., однако квартира была передана 6 марта 2014 г., то есть с нарушением предусмотренного договором срока.

Д. обращался к ответчику с просьбой выплатить неустойку за нарушение сроков передачи ему квартиры, однако его требование удовлетворено не было.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами истца, частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требования о взыскании штрафа, суд апелляционной инстанции сослался на то, что размер неустойки оспаривался ответчиком в судебном порядке, что не позволило застройщику удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

13. В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

Между застройщиком и Х. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому квартира подлежала передаче не позднее 31 августа 2012 г.

Х. полностью и в установленные договором сроки оплатила застройщику стоимость двухкомнатной квартиры.

На основании договора об уступке права требования от 25 апреля 2013 г. Х. уступила Ш. право требования к застройщику передачи в собственность указанного объекта недвижимости.

Квартира передана застройщиком представителю Ш. по истечении 193 дней после предусмотренной договором долевого строительства даты.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, пришел к выводу о том, что неустойка подлежит исчислению с 31 августа 2012 г., то есть с даты, определенной сторонами в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительном соглашении к нему.

Изменяя решение суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Ш. имеет право на взыскание неустойки с момента, когда к ней перешло право требования к застройщику передачи в собственность объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции, отметив следующее.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню), размер которой установлен Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. № 2-КГ14-1)

14. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Общественная организация в сфере защиты прав потребителей, действуя в интересах У., обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, компенсации морального вреда.

14 ноября 2011 г. между застройщиком и У. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Суд первой инстанции при частичном удовлетворении исковых требований исходил из того, что обязанность по устранению выявленных в квартире У. недостатков, выраженных в недостаточном утеплении стен дома, должна быть возложена на застройщика, поскольку указанные недостатки возникли в результате нарушений, допущенных при строительстве дома.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции указал, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома. Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома получено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с приведенными выводами суда апелляционной инстанции, указав следующее.

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Судом установлено, что спор возник в связи с недостатками, допущенными застройщиком при строительстве дома, а потому выводы суда апелляционной инстанции об отказе У. в удовлетворении требований о взыскании денежных средств на устранение недостатков и компенсации морального вреда являются незаконными.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9)

15. По смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

15 июля 2013 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является участие в строительстве квартиры.

Между истцами и обществом заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил истцам в равных долях каждому права и обязанности по договору долевого участия.

Согласно пункту 3.2 договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I — II квартале 2015 г. 

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября 2015 г., участники долевого строительства обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа.

Решением районного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.2.1 договора, указал, что поскольку сдача объекта предполагалась во II квартале 2015 г., то есть 30 июня 2015 г., постольку квартира должна быть передана истцам не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 г. Ввиду того, что квартира передана истцам 21 октября 2015 г., нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил его решение, ссылаясь на то, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцам является срок, указанный в пункте 3.2.1 договора. В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира должна быть передана истцам не позднее 25 июня 2015 г. Фактическая передача квартиры состоялась 21 октября 2015 г., что свидетельствует о нарушении ответчиком срока передачи истцам квартиры, предусмотренного договором.

Президиум, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о передаче объекта долевого строительства допущено не было.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума, указав, что вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный срок передачи квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора, подлежал исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан судами без учета Закона № 214-ФЗ.

Так, в силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. № 78-КГ17-26)

16. Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

16.1. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления департамента по надзору в строительной сфере (далее — административный орган) о привлечении его к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования общества, учитывая следующее.

Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ выражается в привлечении денежных средств гражданина, связанном с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее-привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4, статья 17 Закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

В ходе плановой выездной проверки общества административным органом установлено, что оно является застройщиком на основании части 3 статьи 2 Закона № 214-ФЗ, осуществляющим деятельность в области долевого строительства по комплексу девятиэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями, а также установлен факт нарушения обществом части 3 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, а именно привлечения денежных средств гражданина до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве от 11 августа 2015 г., заключенному между обществом и гражданином, обществом привлечены денежные средства гражданина в сумме 800 000 рублей.

Договор участия в долевом строительстве, зарегистрирован 17 августа 2015 г.

Таким образом, на момент поступления денежных средств от гражданина договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован.

По результатам проверки на основании протокола об административном правонарушении за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости административный орган вынес постановление о назначении административного наказания, которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде наложения штрафа в размере 500 000 рублей.

Учитывая указанные обстоятельства, а также факт соблюдения порядка привлечения административным органом общества к административной ответственности, суд первой инстанции счел обоснованными выводы административного органа о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Общество ходатайствовало перед судом об освобождении его от административной ответственности на основании статьи 2.9 КоП РФ в связи с малозначительностью совершенного правонарушения.

В соответствии со статьей 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

Суд не нашел оснований для удовлетворения указанного ходатайства общества, руководствуясь разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Согласно пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 июня 2004 г. № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» разъяснил, что малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. При этом квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях. Такие обстоятельства, как личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания (пункты 18,18.1).

Из материалов дела следовало, что совершенное обществом правонарушение направлено против установленного порядка привлечения денежных средств для долевого строительства, несет реальную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщиков и не может быть признано малозначительным. Отсутствие негативных последствий не является основанием для признания правонарушения малозначительным.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций.

Определением Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-27031/2016)

16.2. Аналогичная аргументация приведена судом первой инстанции по делу, связанному с оспариванием постановления административного органа о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, диспозицией которой является опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 Закона № 214-ФЗ (часть 5 статьи 19 Закона № 214-ФЗ).

В нарушение норм статей 19, 20 Закона № 214-ФЗ общество- застройщик не внесло изменения в проектные декларации по проектам строительства, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности за IV квартал 2013 года.

В связи с этим суд пришел к выводу о совершении обществом административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, и не применил норму статьи 2.9 КоАП РФ о малозначительности, отметив, что административное правонарушение посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок осуществления предпринимательской деятельности в сфере долевого строительства, а обстоятельства его совершения не являются исключительными.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций.

(По материалам дела Арбитражного суда города Москвы № А40-155989/14).

16.3. По другому делу суд первой инстанции установил, что в ходе проведенного органом, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, анализа ежеквартальной отчетности, представленной обществом, установлено, что в нарушение пункта 8 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. № 645, в составе представленной отчетности отсутствует справка о наличии расторгнутых договоров с указанием оснований расторжения каждого договора, что образует объективную сторону состава правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 14.28 КоАП РФ.

Отказывая в удовлетворении заявления общества о признании незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 КоАП РФ, отклоняя довод общества о малозначительности правонарушения, суд указал следующее.

Существенная угроза общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий в результате совершения административного правонарушения, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей и к формальным требованиям публичного права.

Обязанность представления застройщиками отчетности установлена в целях осуществления уполномоченным органом надзорных полномочий, в том числе, в сфере строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Представление отчетности не в полном объеме лишает уполномоченный орган возможности реализовать свои полномочия по контролю, что влечет существенную угрозу охраняемым правоотношениям.

Общество не предприняло всех необходимых и достаточных мер для соблюдения положений Закона № 214-ФЗ, предусматривающих защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции.

Определением Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

(По материалам дела Арбитражного суда Краснодарского края № А32-14511/2016).

16.4. По делу об оспаривании постановления административного органа о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ, суд также не нашел оснований для применения нормы статьи 2.9 КоАП РФ.

Согласно части 4 статьи 14.28 КоАП РФ непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

В нарушение части 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства застройщиком не была представлена в контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация.

Суд первой инстанции счел правомерными выводы административного органа о наличии состава административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ, и, поскольку никаких доказательств об исключительном характере обстоятельств совершения данного административного правонарушения в дело представлено не было, суд не нашел оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения по данному делу статьи 2.9 КоАП РФ.

Постановлением судьи Верховного Суда Российской Федерации решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

(По материалам дела Арбитражного суда Вологодской области № А13-12171/2014)

Таким образом, объектом административных правонарушений, предусмотренных статьей 14.28 КоАП РФ, выступают общественные отношения, возникающие в сфере долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Данные правонарушения несут существенную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщиков, в том числе гражданам- участникам долевого строительства, заключающим указанные договоры исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, причиняют вред общественным отношениям в области эффективного контроля за строительством, создают препятствия в осуществлении контроля за деятельностью застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве, а широкий круг лиц вводится в заблуждение относительно порядка строительства многоквартирных жилых домов (в том числе срока его окончания).

Санкции статьи 14.28 КоАП РФ устанавливают значительные суммы штрафа за несоблюдение требований законодательства об участии в долевом строительстве (до 1 000 000 рублей).

В связи с тем, что такие административные правонарушения посягают на общественные отношения, возникающие в особо регулируемой сфере — сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов, с учетом характера правонарушений и особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства, они не могут быть признаны малозначительными на основании нормы статьи 2.9 КоАП РФ.

Верховный суд РФ объяснил, когда дом без документов не самострой.

09:30 17/01/2018

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд. 

Суть спора

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка. 

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. 

Право на самострой

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.

Приобретательная давность

Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.

Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).

При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.

Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.

Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.

«Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.

С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.

«При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.

Комментарий эксперта

Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.

По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов. 

Алиса Фокс 

правовые позиции Верховного суда РФ в сфере недвижимости и строительства за 2017г

  1. 1. Предоставление земельных участков из публичной собственности

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2017 года (утвержден Президиумом ВС РФ 16.02.2017)

 

П.27. Для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по основанию, предусмотренному п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.

 

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2017 г (Утвержден Президиумом ВС РФ от 26.04.2017 г.).

 

П.20. При приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме оно становится единственным собственном земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение. Последующая гибель многоквартирного дома не прекращает право собственности этого лица на земельный участок.

 

Определение Верховного Суда от 31.08.2017 по делу № А14-2648/2016

 

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка  или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10  ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

 

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность земельного участка, при этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, а также не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

 

При наличии судебного спора о  возникновении  оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке, установленном указанной нормой, данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.

 

Использование земельного участка может подтверждаться   заключением и исполнением  договоров аренды, безвозмездного пользования, а также иных договоров, согласно которым земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, передавался в пользование. В отсутствие договорных отношений или иного оформления правоотношений лицами, использующими земельный участок, могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

 

Определение Верховного суда РФ от 25.10.2017г. по делу № А32-19029/2016

 

Разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом

 

соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой.

 

В целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

 

При этом указанный порядок предоставления земли по правилам приведенной нормы права не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу. В связи с этим, использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях). Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности также могут быть приняты во внимание судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

 

Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2017 г. по делу № А46-14353/2015

 

Из части  4.1 статьи 25 ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 08.11.2007 № 257-ФЗ следует, что соглашения об установлении частных сервитутов заключаются между владельцами автомобильных дорог и собственниками объектов дорожного сервиса, рекламных конструкций в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, а также для размещения необходимых для функционирования объектов дорожного сервиса мест отдыха и стоянок транспортных средств, установки и эксплуатации рекламных конструкций.  Такое соглашение заключается владельцем автомобильной дороги, которому земельный участок передан  на праве постоянного (бессрочного) пользования, по согласованию с собственником земельного участка в лице органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление данных земельных участков.

 

Таким образом, ни положениями Земельного кодекса Российской Федерации, ни Закона об автомобильных дорогах не установлено оснований для предоставления свободного (не предоставленного иному лицу) земельного участка, находящегося в публичной собственности, расположенного в полосе отвода автомобильной дороги, гражданину или юридическому лицу только на условиях сервитута.

 

Определение Верховного суда РФ от 26.10.2017г. по делу № А06-436/2016

 

Ввиду отсутствия в спорный период законодательно установленной обязанности органа местного самоуправления по заключению договора аренды публичных земельных участков для размещения торговых павильонов сроком на 49 лет понуждение арендодателя заключить договор аренды на срок больший по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду, противоречит законодательству, а также публичным интересам органа местного самоуправления в сфере социально-экономического развития города и развития торговой деятельности в целях удовлетворения потребностей отраслей экономики в произведенной продукции, обеспечения доступности товаров для населения, формирования конкурентной среды, поддержки российских производителей товаров

 

  1. Плата за землю

Определение Верховного Суда РФ от 28 апреля 2017 года по делу № А40-189497/2015

 

В силу  пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения  по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на участке объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗот 25.10.2001 определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

 

Определение Верховного Суда РФ от 30 мая 2017 г. по делу № А60-55635/2015

 

Плата за аренду муниципального здания включает в себя и плату за пользование земельным участком. Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, то в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса внесенная Предприятием по договору аренды плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание. В связи с этим, не имеется оснований для удовлетворения требований Комитета о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

 

Определение Верховного Суда РФ от 01.06.2017 по делу А55-4072/2016

 

Определяя размер стоимости выкупаемого земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса, суды не учли, что льготная цена выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

 

Учитывая, что по договору купли-продажи общество одновременно приобретало здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора не являлось собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка обоснованно была определена департаментом исходя из рыночной стоимости названного имущества.

 

Указанная правовая позиция была сформирована постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 
от 03.04.2012 № 14556/11, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

 

Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 г. по делу А41-80674/2014

 

В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

 

При рассмотрении дела ответчик ссылался на указанные разъяснения, однако суды не вынесли на обсуждение сторон вопрос о том, был бы заключен  спорный договор по иной цене. Между тем ответчик был вправе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования выбрать: выкупить земельный участок или заключить с истцом договор аренды. Общество указало, что выразило согласие на заключение договора купли-продажи участка на указанных в нем условиях по цене 422 314 рублей, и ему не может быть навязан договор купли-продажи, который оно не намеревалось заключать.

 

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) (Определение ВС РФ от 30 мая 2017 года по делу № 33-8179/2016 (№14-КГ17-12))

 

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

 

Определение Верховного суда РФ от 23.11.2017г. по делу № А56-33380/2016

 

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

 

В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

 

Определение Верховного суда РФ от 19.12.2017г. по делу № А65-6671/2016

 

В случае если земельный участок, на котором расположено приобретенное предпринимателем здание, принадлежал обществу (продавцу) на праве постоянного (бессрочного) пользования, и ни общество до продажи объекта недвижимости, ни предприниматель после приобретения этого объекта не исполнили обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и не обратились до 01.07.2012 с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, данное право не переоформили, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта об установлении арендной платы.

 

При этом с собственника здания (предприниматель) возможно взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга. Правовым основанием для взыскания с ответчика как фактического пользователя земельного участка являются статья 1102 ГК РФ, статьи 1 и 65 ЗК РФ.

 

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2017 года (утвержден Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г.)

 

Пункт 23. При расчете арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и неустойки, начисленной на сумму долга, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законную силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

 

  1. Аренда земельных участков

Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 г. по делу № А41-27734/2016

 

Установив, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, что на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и в нарушение пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации администрация в установленный законом срок не совершила действий по принятию решения по заявлению общества, тем самым осуществив незаконное бездействие, суд апелляционной инстанций правомерно пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных 6 требований, отказав в части удовлетворения требований к комитету ввиду отсутствия у него полномочий по принятию такого рода решений.

 

Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 г. по делу № А46-6835/2015

 

Арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и др.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.

 

Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2017 года (утвержден Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г.)

 

Пункт 5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

 

Определение Верховного суда РФ от 27.06.2017 г. по делу № А41-13398/2016

 

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

 

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

 

Определение Верховного Суд РФ от 17 апреля 2017 г. по делу № А75-236/2016

 

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав нее. Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

 

Определение Верховного суда РФ от 18.12.2017г. по делу № А70-9966/2016

 

Для заключения с Организацией договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения всех оспариваемых судебных актов нижестоящих инстанций, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

 

При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Организацией нового договора аренды без проведения торгов.

 

Суд учел также и те обстоятельства, что общий срок аренды Организацией спорного земельного участка на момент рассмотрения дела судами составил более 9 лет; судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство возникли по истечении более 8 лет со дня предоставления земельного участка в аренду, а первоначальное разрешение на строительство Организация получила по истечении 5 лет с даты заключения договора; вступившими в законную силу судебными актами по другому делу отказано в удовлетворении требований Организации о признании недействительным постановления администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с вида разрешенного использования «под строительство многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса» на условно разрешенный вид использования «для размещения многоквартирных жилых домов с объектами делового, общественного и обслуживающего назначения (физкультурно-оздоровительный комплекс)». В связи с вышеизложенным, заявленные требования Общества удовлетворению не подлежат.

 

  1. Защита прав на недвижимость

Определение Верховного Суда РФ от 16 февраля 2017 г. по делу № А35-8054/2015

 

Арендатор, получивший земельный участок во владение с целью строительства, вправе предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного в реестре за третьим лицом права собственности на расположенный на арендуемом им земельном участке объект, ошибочно признанный недвижимостью. Такой иск, являясь, по сути, разновидностью негаторного иска, представляет собой надлежащий способ защиты прав арендатора по договору строительной аренды.

 

Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. по делу № А08-7941/2015

 

В пункте 52 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

 

Ввиду того, что запись в ЕГРП (в настоящее время — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)) о собственности ответчика на спорный участок нарушает право истца на приватизацию этого участка, данное право Шаполовой С.А., владеющей участком в связи нахождением на нем принадлежащего ей объекта недвижимости, не может быть защищено путем признания права долевой (вместе с Мишиной Т.А.) собственности в отсутствие доказательств законности возникновения у ответчика такого права. Следовательно, единственным возможным в данном случае способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права собственности ответчика на спорный участок.

 

Определение Верховного Суда РФ от 25 мая 2017 года по делу № А53-31673/2015

 

Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

 

Понежина Ю.М. не является ни собственником, ни арендатором, земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположено спорное здание склада, принадлежащее с 2008 года Хворову В.А.

 

Свое право на предъявление настоящего иска Понежина Ю.М. обосновала тем, что она претендует на выкуп находящегося в государственной собственности земельного участка, сформированного по ее заявлению в 2014 году для эксплуатации приобретенных ею в 2012-2013 годах всех помещений административно-бытового корпуса, а наличие в границах сформированного участка здания склада, принадлежащего Хворову В.А., является препятствием для приватизации этого участка.

 

Поскольку спорный склад расположен на государственном земельном участке более 20 лет, ранее находился в государственной собственности,  публичный собственник участка не высказывал возражений против нахождения этого объекта на участке и его наличие не являлось препятствием для эксплуатации административно-бытового корпуса. При приобретении данного здания Понежиной Ю.М было известно о нахождении на земельном участке  склада, у судов не имелось оснований считать, что государственной регистрацией права собственности ответчика на спорный объект нарушены законные права истца, и он вправе требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект, который на момент составления плана приватизации от 09.12.1992 и на момент приобретения его Хворовым В.А. (29.02.2008) был учтен как объект недвижимости и согласно имеющемуся в деле техническому паспорту, имеет бетонный фундамент и металлические стены.

 

Определение Верховного Суда РФ от 09 октября 2017 года по делу № А32-29459/2012

 

Действующее законодательство допускает защиту конкурсной массы как путем предъявления арбитражным управляющим иска о признании недействительной первой сделки об отчуждении имущества должника и применении последствий ее недействительности в виде взыскания стоимости отчужденного имущества с первого приобретателя (статьи 61.1, 61.6 Закона о банкротстве), так и путем предъявления иска об истребовании этого же имущества из незаконного владения конечного приобретателя (статья 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

По смыслу разъяснений, данных в абзаце четвертом – пятом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», виндикационный иск не подлежит удовлетворению, если к моменту его рассмотрения стоимость вещи уже будет полностью возвращена должнику стороной первой сделки. В иных случаях допускается вынесение двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путем взыскания стоимости вещи с первого приобретателя и о виндикации той же вещи у конечного приобретателя). При наличии таких судебных актов, если один из них будет исполнен, исполнительное производство по второму оканчивается судебным приставом-исполнителем в порядке статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

 

Таким образом, правовые механизмы, ограничивающие возможность должника  восстановить владение вещью и одновременно получить денежные средства, составляющие ее стоимость, подлежали применению на стадии исполнения постановления суда апелляционной инстанции.

 

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

 

(Определение ВС РФ от 23 мая 2017 года по делу № 2-1233/2016(2-10943/2015;)~М-10312/2015 (№ 1-КГ17-6)

 

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

 

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае применяются нормы ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

 

При этом, в соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, что имеет место по настоящему делу, не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению.

 

Определение Верховного Суда РФ от 09 октября 2017 г. по делу № А32-29459/2012

 

Применяя последствия недействительной сделки, суды апелляционной инстанции и округа обоснованно указали на необходимость применения специальных положений пунктов 1 и 2 статьи 61.6 Закона о банкротстве и сложившейся практике их применения (определения Судебной

 

коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

 

от 21.07.2015 № 303-ЭС15-2858 и от 24.12.2015 № 303-ЭС15-11427), в связи с

 

чем правильно взыскали с гражданки (покупателя) рыночную стоимость недвижимости, признав за ней право на предъявление холдинговой компании

 

требования в размере денежной суммы, фактически уплаченной по спорному

 

договору.

 

В случае продажи впоследствии недвижимого имущества третьему лицу, такое лицо не может быть признано добросовестным при нижеследующих обстоятельствах. Имущество приобреталось третьим лицом по цене в несколько раз ниже рыночной, что должно было вызвать у любого разумного участника гражданского оборота обоснованные сомнения. Договор подписан в день подачи заявления о признании недействительной сделки, по которой право собственности перешло к гражданке, а регистрация перехода права собственности на имущество к третьему лицу осуществлена после того как стала общедоступной информация о настоящем споре.

 

При вышеуказанных обстоятельствах должна быть учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 информационного письма от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имуществом по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

 

Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2017 г. по делу № А40-179200/2015

 

В случае, если продавец (строительное управление) и покупатель (общество) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (здания в рамках рассматриваемого дела), денежные средства в полном объеме перечислены покупателем продавцу, а решением суда продавец (строительное управление) признано несостоятельным (в отношении него открыто конкурсное производство), рассмотрение требования покупателя (общества) о государственной регистрации вне рамок дела о банкротстве недопустимо.

 

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

 

Приведенные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 № 2826/14 и определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.12.2016, № 308-ЭС15-12123 и 17.10.2017 №305-ЭС17-12927.

 

  1. Общая собственность

Определение Верховного Суда РФ от 27 декабря 2016 г. по делу № А32-18401/2015

 

Вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности при улучшении общего имущества одним из участников с согласия остальных участников только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям ч. 3 ст. 245 ГК РФ, не предусматривающей такого дополнительного условия для увеличения доли. Для изменения доли указанная норма предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, т.е. при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками. Иной подход влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения, но который возражает против увеличения доли выполнившего их участника. Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

 

Определение Верховного Суда РФ от 11.09.2017 г. по делу № А40-199718/2015

 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной ранее в определениях от 04.07.2016 № 304-КГ16-1613 и от 22.11.2016 № 305-КГ16-3100, при размещении и эксплуатации оборудования, необходимого для оказания услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, оператор связи обязан руководствоваться также нормами статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», в соответствии с которыми организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

 

Следовательно, действия управляющей компании по направлению обществу «Мультискан» предложения по изменению размера платы за оказание услуги по размещению оборудования произведены в рамках реализации своих прав и полномочий по управлению многоквартирным домом и в интересах собственников многоквартирных домов, вытекают из условий заключенного с организацией связи договора, соответственно, возникающие при этом споры сторон договора подлежат разрешению в соответствии с положениями гражданского законодательства.

 

Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2017 г. по делу № А55-14320/2016

 

Указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов. При этом другой супруг также имеет право владения, пользования и распоряжения спорным помещением, а также правом на совершение сделок с данным объектом недвижимого имущества (в рассматриваемом случае – заключение договора аренды).

 

Иной подход, заключающийся в возможности совершения сделок с недвижимостью только супругом, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, но в отношении имущества, являющегося в силу закона объектом общей совместной собственности, противоречит положениям статей 33-35 Семейного кодекса и не учитывает особенности этого вида собственности, основывающегося на особых, доверительных отношениях супругов.

 

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о несоответствии оспариваемого отказа Управления Росреестра требованиям закона ввиду отсутствия предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации оснований для отказа в регистрации договора аренды (на основании абзацев 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») со ссылкой на наличие в ЕГРП записи о праве собственности только за одним супругом (регистрирующий орган пришел к неправильному выводу об отсутствии у другого супруга права на распоряжение спорным имуществом).

 

  1. Долевое строительство, инвестиционная деятельность

Определение Верховного Суда Российской Федерации № 307-ЭС16-20971 от 25 августа 2017 г.

 

Требования участника долевого строительства о возврате денежных средств по договору участия в долевом строительстве (исполнение в соответствии с условиями договора было осуществлено третьему лицу) обеспечивается залогом права аренды и в соответствующей части объекта незавершенного строительства (на часть долей СОЮ были признаны права собственности на квартиры)

 

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 г. по делу №А21-4875/2016

 

Поскольку основанием возникновения права собственности общества является вступивший в законную силу судебный акт, у судов не имелось оснований придавать указанному акту приема – передачи  самостоятельного правоустанавливающего значения как сделки по распоряжению имуществом наряду с другим законным основанием  возникновения права собственности общества на этот объект.  Необоснованное допущение конкуренции оснований возникновения права собственности является  недопустимым, поскольку  это сводится к  нивелированию  судебного акта.

 

Такой подход  Управления Росреестра свидетельствует  о неисполнении вступившего в законную силу судебного акта и по существу блокирует реализацию  судебной защиты лица, права которого были установлены судебным актом. Отказ в государственной регистрации права собственности  такого лица при наличии соответствующего судебного акта влечет неопределенность в его имущественных правах,  нарушая его законный интерес в легализации права собственности  в установленном законом порядке, что является нарушением принципа правовой определенности.

 

Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2017 г. по делу № 307-ЭС17-4212

 

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

 

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

 

Следует отметить, что несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

 

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

 

Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2017 г. по делу № А09-10227/2014

 

Уклонение стороны спорного договора от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее истцу оформить права на объект, созданный на его средства, поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что иск о понуждении исполнения этого обязательства является в данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права.

 

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/13, где в том числе указано, что в случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

 

  1. Ипотека

Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 г. по делу А12-12549/2015

 

 Во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований (абзац третий пункта 1 статьи 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ) и реализации статуса залогового кредитора (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

 

Определение ВС РФ от 28.09.2017 по делу № А40-46238/2016

 

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться в рамках рассмотрения вопросов о ее сносе или о признании права собственности на самовольную постройку.

 

Поскольку такие иски на разрешение суда не передавались, в настоящем деле не подлежали исследованию обстоятельства, связанные с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил при возведении (реконструкции) нежилого здания. Запись о правах добросовестного залогодержателя на здание могла быть аннулирована лишь в случае принятия в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения о сносе самовольной постройки и его исполнения (абзац третий пункта 23 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

 

Кроме того, общество как собственник нежилого здания должно было обладать полной информацией об этом объекте. Оно выразило волю на передачу здания в ипотеку, подписав договор и представив необходимые документы для государственной регистрации обременения, при этом не оспаривало сделку вплоть до возбуждения в суде общей юрисдикции производства по делу об обращении взыскания на заложенное имущество. Данное общество не предприняло никаких мер к устранению недостатков недвижимости, которые якобы имели место, путем приведения здания в надлежащее состояние.

 

Иск общества направлен исключительно на снятие обременения с одновременным сохранением как самого объекта в натуре, так и записи в государственном реестре о праве собственности общества на него. Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны общества (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При указанных обстоятельствах заявленное названным обществом требование не подлежало удовлетворению.

 

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2017 года по делу № А41-25727/2016

 

То обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

 

Управляющая компания не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного участка, соответственно, не имела возможности выполнить требование Управления Росреестра и представить на государственную регистрацию заявления о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщиком по договорам долевого участия в строительстве.

 

  1. Градостроительная деятельность

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2017 г. по делу А70-2706/2016

 

В силу законодательного регулирования использования воздушного пространства Российской Федерации и связанных с этим ограничений, установленных законом в целях соблюдения безопасности граждан и обеспечения деятельности в области авиации,  суды не учли, что, по сути, возникший между заявителями и ответчиком спор имеет публично-правовой характер, связанный с необходимостью проверки соответствия закону выданного разрешения на строительство по правилам, предусмотренным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Поскольку в соответствии с частью 1 статьи 198 указанного кодекса организации  вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, настоящий спор должен быть рассмотрен по существу. При этом, если выданное разрешение на строительство не соответствует требованиям закона, что может повлечь нарушение прав участников долевого строительства в случае предоставления им жилого помещения в доме, возведенном с нарушением требований закона,  они не лишены возможности обратиться за судебной  защитой своих нарушенных прав к лицам, допустивших такое строительство.

 

  1. Административная ответственность

Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2017 по делу № А56-5983/2016

 

Заявление Общества о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), и о признании недействительным предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации подведомственно арбитражному суду.

 

В частности, рассмотрение дел об оспаривании юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности отнесено к предметной компетенции (подведомственности) арбитражных судов на основании части 3 статьи 30.1 КоАП РФ.

 

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2003 № 2 (редакция от 10.11.2011) «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», указанные постановления могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд в случае, если юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем совершено административное правонарушение, связанное с осуществлением им предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

В целях исключения противоречий, при определении компетенции судов в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014) разъяснено, что в тех случаях, когда объективная сторона административного правонарушения, совершенного юридическим лицом или лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, выражается в действиях (бездействии), направленных на нарушение или невыполнение норм действующего законодательства в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в области охраны окружающей среды и природопользования, безопасности дорожного движения, пожарной безопасности, законодательства о труде и охране труда, жалобы на постановления административных органов о привлечении к административной ответственности, в любом случае подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции.

 

Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2017 года по делу № А27-6440/2016

 

На момент утверждения Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, у контролирующего органа, осуществляющего на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отсутствовали полномочия по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако указанные полномочия были предоставлены контролирующему органу в соответствии с положениями статьи 123.2 Жилищного кодекса, введенной в действие с 25.07.2015 Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

 

Таким образом, после введения в действие статьи 123.2 Жилищного кодекса инспекция обладала соответствующими полномочиями для проверки деятельности кооператива, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, в связи с чем, суд кассационной инстанции необоснованно применил к рассматриваемым правоотношениям положения пункта 11 указанного Обзора Верховного Суда Российской Федерации.

 

При этом следует иметь в виду, что в пункте 11 указанного Обзора сделан вывод о том, что Закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, возникающие в связи с долевым строительством между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами. Однако это не означает, что данный закон не регулирует отношения между названными кооперативами и государством в лице контролирующих органов в сфере контроля за законностью привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.

 

  1. Прочие вопросы

Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2017 г. по делу № А40-83537/2016

 

Статьями 296, 298 ГК РФ, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.

 

Таким образом, управляющая организация может обратиться с иском о взыскании расходов на содержание общего имущества к лицу, у которого данное помещение находится на праве оперативного управления.

 

Данный вывод соответствует правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам, сформулированной в определении от 13.10.2015 по делу № 304-ЭС15-6285 (дело № А70-5139/2014)

 

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) (Определение ВС РФ от 25 сентября 2017 года по делу № А40-231248/2015)

 

Отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

 

При применении положений ст. 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

 

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (абз. 6 и 7 п. 1Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

 

По смыслу ст. 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.

Коллекторы.

Коллекторы. Что делать ?

Иногда возникают ситуации, когда вы не брали никаких кредитов или займов, не подписывали никаких договоров и вдруг вам начинают звонить коллекторы, присылать смс, угрожать приехать и т.п. 

При этом звонки становятся все настойчивее, звонят по несколько раз в день, шлют смс и начинают вас раздражать.

Как правило, человек не знает что делать. Перезванивает коллекторам, пытается объяснить, что никакого кредита не брал, подпись не его, но …все напрасно. Звонки и смс продолжаются. А коллекторы всё требуют. Ставят вас в ситуацию, когда вы должны оправдываться, требуют с вас какие-то документы и прочее.

Что делать ?

В данной ситуации есть очень хороший выход: подать в суд на коллекторов. Этим вы не только прекратите звонки и смс в свой адрес, но еще и взыщите с них моральный вред. Возможно, не много, возможно, это будет не быстро. Но !!!! Вы навсегда избавите себя от их надоедливых требований, а заодно это заставит коллекторов более вдумчиво подходить к своей работе, т.е. прежде чем требовать с кого-то деньги, разобраться с проблемой.

 

Деньги с коллекторов ? 

Да, это возможно, если вы не брали никаких кредитов, не подписывали никаких кредитных и прочих договоров и вдруг как то попали в их базу, вам звонят, шлют смс, угрожают.  Вы можете взыскать с них деньги. Через суд.  Для этого просто обратитесь к нам и мы решим эту проблему.

Как оформить ДТП без ГАИ: инструкция

Надо оформить ДТП без ГАИ ? Европротокол. Читайте как это сделать. Инструкция РСА.

1. Когда можно воспользоваться «Европротоколом»?

  1. Система работает при небольших авариях – пострадавший в ДТП может получить по «Европротоколу» компенсацию максимум в 50 000 рублей. Правда, есть 4 региона в стране, где можно надеяться на 400 тысяч: это Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, однако рассчитывать на такую сумму сложно. Если речь идет о небольшой царапине бампера или крыла, то «Европротокол» — отличный вариант.
  2. Нет пострадавших.
  3. Повреждены только два автомобиля.
  4. У всех есть действующее ОСАГО.
  5. Все участники ДТП согласны с тем, кто был прав, а кто виноват, кто обгонял, а кто подрезал. Если есть разногласия – без ГИБДД не обойтись.

Итак, : авария небольшая, никто не пострадал, все согласны, документы в порядке.  

2. Авария случилась. Поцарапан бампер. Все согласны на «Европротокол». Что делать?

Для начала выставить знак аварийной остановки. Затем настоятельно рекомендуется сделать фото и видео (какие — написано ниже). Если есть свидетели и они готовы предоставить свои телефоны — это будет идеально. Затем нужно правильно заполнить бланки. Каждый водитель делает это самостоятельно, но будьте внимательны — все нюансы аварии у вас должны совпадать. Не забудьте поставить подписи.

Далее, очень важно: в течение 5дней нужно отправить извещение в страховую компанию!

 

3. Какие фотографии надо сделать?

  • Заполненные и подписанные извещения ДТП.
  • VIN-номера машин, регистрационные знаки.
  • Поврежденные детали крупным планом. Каждый элемент – отдельная фотография. Снимать надо детали двух машин.
  • Поврежденные детали общим планом. Каждый элемент – отдельная фотография.
  • Общее фото взаимного расположения автомобилей с «привязкой к объектам транспортной инфраструктуры (в кадрах должны быть не только машины, но и дорожные знаки, дома, таблички с указанием номера дома и так далее). 3 разных ракурса.
  • Фотография автомобиля свидетеля (если есть).

4. Какие подвохи могут быть при заполнении бланка?

  • Нажимайте сильно на ручку – все, что вы написали, должно отпечататься на копии. Не используйте карандаш. Только ручка.
  • Надо заполнить все без исключения графы. Если сведенья отсутствуют (например, о свидетелях), то ставим прочерк, букву Z или пишем «нет свидетелей».
  • Особое внимание уделите п.14: должны быть отражены все видимые повреждения. При отсутствии последних возможен отказ в выплате. Напишите слова «возможны скрытые повреждения». Позднее они могут быть выявлены при экспертизе.
  • Не забудьте про подписи. Они должны быть на всех листках.
  • Если были исправления, то их должны заверить оба водителя своими подписями.

5. Я виновник аварии. Все подписал. Мне же потом ничего не надо делать?

Еще как надо! Пусть по ОСАГО вы не получите компенсации (она положена только пострадавшим), но в страховую вам все равно ехать нужно (ну или, как минимум, отправить в компанию извещение о ДТП). Причем в течение 5 дней. Если этого не сделать, то страховая после выплаты компенсации пострадавшему будет требовать деньги с вас!

6. Есть какое-то приложение для телефона? Да, есть! Называется оно «ДТП Европротокол». Доступно для как в Google Play, так и в Apple StoreПравда, пользователи пока достаточно скептически оценивают его. Мы попробовали установить приложение и зарегистрироваться. Все сработало.  Надо отметить, что это приложение создано непосредственно Российским союзом автостраховщиков. Оно позволяет осуществить съемку повреждений, которые произошли в момент ДТП. В нем есть подсказки — как и что необходимо делать. И важно, что фотографии повреждений будут автоматически переданы и будут храниться в информационной системе РСА. Когда человек придет за обращением по убытку в страховую компанию, фотографии будут предоставлены ей. Кроме того, оно фиксирует в автоматическом режиме место и время ДТП.

7.   Что с 400 тысячами? Как можно рассчитывать на такую компенсацию при «Европротоколе»?

1. «Безлимитка» (а 400 тыс. — это максимум, который доступен по ОСАГО) действует только в четырех регионах страны: Москва и Подмосковье, а также Санкт-Петербург и Ленинградская область. При этом вовсе не обязательно, чтобы авто были зарегистрированы в этих регионах. Главное, чтобы ДТП случилось именно там.

2. В машинах должна быть установлена система ЭРА-ГЛОНАСС. Это обязательное условие.

3. Есть полный комплект фотографий.

8. Я пострадавший. В какую страховую компанию мне идти после ДТП при «Европротоколе»? В «свою». У которой вы покупали полис ОСАГО. В течение 5дней! Кроме того, помните, что нельзя ремонтировать автомобиль в течение 15 дней с момента ДТП без письменного согласия со стороны страховой компании.

9. Ремонт стоит дороже. В этом случае пострадавший в аварии водитель может подать в суд на виновника и требовать выплаты дополнительной компенсации. Об этом, кстати, должен помнить и виновник ДТП, когда он соглашается на «Европротокол».

10. В ДТП пострадали три автомобиля. Можно использовать «Европротокол»? Нет. Согласно правилам, «Европротокол» возможен только если в аварии участвует два транспортных средства.

11. Можно ли оформить «Европротокол», если одна из машин зарегистрирована не в РФ? Можно. Но только если ответственность его владельца застрахована в соответствии с международной системой страхования ответственности («Зеленая карта»), а также при соблюдении остальных требований для оформления документов о ДТП без участия полиции. Если участники пришли к согласию оформить ДТП без участия полиции, и потерпевшей стороной является гражданин России, то извещение о ДТП должно быть оформлено на бланке, выданном российским страховщиком (бланк, напечатанный на русском языке).

12. Страховая отказывает в выплате. Мои действия? Чаще всего отказ происходит при неправильном оформлении бумаг. Например, если есть различия в показаниях водителей, нет подписей и так далее. Незначительные грамматические ошибки или отсутствие запятой — не повод для отказа. Кроме того, если при заполнении бланков вы допустили ошибки, то можете их исправить. Правда, в этом случае это должно быть заверено подписями обоих участников ДТП.

Если страховая не платит, то попросите изложить причины отказа в письменном виде. Затем приложите ответ (копию) и направьте претензию в страховую компанию. Не помогло — тогда жалоба в Российский союз автостраховщиков и сразу же можно писать заявление в суд. Бояться его не надо — практика показывает, что суды часто становятся на сторону водителей. Причем судиться можно не самому, а обратиться к юристам, которые на этих делах собаку съели. Платить им обычно ничего не нужно — компенсации за свои услуги они сами получают от страховых компаний.

Инструкция РСА.

Инструкция РСА

Как взыскать долги по алиментам

Верховный суд рассказал, как взыскать долги по алиментам.

Инна Есина* в 1991 году взыскала с Игоря Воловикова* в суде алименты на содержание их общих детей. Исполнительное производство по этому делу неоднократно возбуждалось, однако долг Воловикова по алиментам так и не был погашен. В 2016 году, когда дети уже достигли совершеннолетия, Есина в очередной раз обратилась с заявлением о возбуждении исполнительного производства, но получила отказ. Судебный пристав-исполнитель пояснил: исполнительный документ не подлежит исполнению, так как гражданскими истцами по взысканию алиментов признаются дети, достигшие совершеннолетия, а не сама Есина (п. 11 ч. 1 ст. 31 закона № 229-ФЗ). Именно им пристав рекомендовал обратиться в суд за заменой исполнительного документа.

Вместо этого Есина решила обжаловать постановление УФССП. Она указала, что фактически единолично на протяжении более 20 лет несла расходы по содержанию общих с должником детей. Поскольку обжалование результатов не принесло, Есина обратилась с административным иском в Центральный районный суд г. Хабаровска, а затем в Хабаровский краевой суд, но и там ее ждала неудача. Суды исходили из того, что за ребенком, которому причитаются алименты, фактически признается право собственности на эти алименты. Родители являются лишь распорядителями денег. По общему правилу права родителей как законных представителей прекращаются по достижении детьми 18 лет. Суды отметили: если право несовершеннолетнего ребенка на получение алиментов в полном объеме не было реализовано до этого возраста, то после его наступления он может реализовать его самостоятельно.

Когда дело дошло до Верховного суда, тот указал: законодательство не предусматривает такого основания для замены взыскателя в исполнительном производстве, как достижение совершеннолетия ребенком, на содержание которого взысканы алименты. Следовательно, судебный пристав-исполнитель неправомерно отказал Есиной в возбуждении исполнительного производства. Поэтому ВС отменил акты нижестоящих судов и направил административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе (№ 58-КГ17-19). В настоящее время дело еще не рассмотрено.

ДЕЛО № 58-КГ17-19. 

ИСТЕЦ: И.

ОТВЕТЧИК:ОТДЕЛ СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ ПО ИНДУСТРИАЛЬНОМУ РАЙОНУ УФССП РОССИИ ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ

СУТЬ СПОРА: О ПРИЗНАНИИ НЕЗАКОННЫМИ ПОСТАНОВЛЕНИЯ СУДЕБНОГО ПРИСТАВА-ИСПОЛНИТЕЛЯ 

РЕШЕНИЕ СУДА:АКТЫ НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ ОТМЕНИТЬ, НАПРАВИТЬ АДМИНИСТРАТИВНОЕ ДЕЛО НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ В СУД ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ В ИНОМ СОСТАВЕ СУДЕЙ

В определении ВС указано, что особенностью исполнительных документов о взыскании алиментов является периодический характер платежей. Довод о том, что выплата задолженности по алиментам в пользу родителя прекращается по достижении ребенком совершеннолетия, основан на неправильном толковании норм законодательства РФ.

С должника взыскивается задолженность по алиментам за предыдущие периоды, а не начисляются алименты после достижения ребенком совершеннолетия (№33а-32555/2017).

Большая часть ранее сложившейся правоприменительной практики всё же идет в разрез с указанной позицией ВС (№ 33а-26219/2017, № 33а-5893/2016)». Фактически ребенок имеет право претендовать не на деньги родителей, а на исполнение ими обязанности по своему содержанию. С этой точки зрения рассматривать алименты как собственность ребенка нельзя.

ВС справедливо указал: родитель, осуществлявший содержание ребенка, фактически нес расходы за второго родителя, не исполнявшего соответствующую обязанность. С этой точки зрения такой родитель вправе претендовать на компенсацию своих затрат.  ВС совершенно справедливо отмечает, что взыскание задолженности носит компенсационный характер, – ведь она образовалась тогда, когда дети не достигли совершеннолетнего возраста, и мать несла обязанность по их содержанию самостоятельно. На стадии исполнительного производства нужно исполнять вступившее в силу решение суда, а не определять, кто является надлежащим истцом.

«Машины-двойники» — авто с одинаковыми номерами

Машины-двойники.

Машины-двойники одной марки и цвета с одинаковыми номерами появляются из-за действий угонщиков, которые делают чужим авто поддельные номера. Владельцы легальных машин, как правило, узнают о существовании «двойника», получив квитанцию о штрафе за непонятное нарушение или повестку в суд по делу о ДТП, в котором не участвовали.

Водители автомобилей могут получить штрафы за нарушения ПДД, которые они не совершали, – и если посмотреть на приложенные фотографии, окажется, что номера автомобиля совпадают с правильными, а машины практически идентичны. Речь идет о так называемых «автомобилях-двойниках», которые появляются обычно после угона автомобиля. Чтобы упростить «легализацию» купленного авто, угонщики используют данные уже существующего автомобиля аналогичной марки и модели и делают идентичные номера – создают «автомобиль-двойник» под реально существующую машину, находящуюся в пользовании законного владельца. «Дублёр», скорее всего, будет иметь оригинальный ПТС, выданный в ГИБДД. Иногда подлог вскрывается не только после получения штрафа, но и в результате ДТП с участием «двойника». Так произошло в деле Оксаны Гусляк, дошедшем до Верховного суда.

Евгений Карандашов* стал виновником ДТП: при повороте налево его Toyota Harrier не уступила дорогу встречному автомобилю Lexus, принадлежащему Инге Кисеевой*. Вторая машина получила повреждения. Оказалось, что ответственность водителя, виновного в ДТП, не застрахована, и Кисеева обратилась в суд, чтобы взыскать ущерб и судрасходы, в общей сложности около 2,6 млн руб.,  с владельца Toyota. Как выяснили в ГИБДД, авто принадлежало Оксане Гусляк*.

Однако она не признала требования и настаивала, что её Toyota в ДТП не участвовала, – Карандашов, настаивала она в суде, управлял другим автомобилем с точно таким же номером – «автомобилем-двойником». В суде Гусляк указала: её машина отличается от изображённой на снимках ГИБДД с места аварии цветом кузова, модификацией колёсных дисков, декоративными накладками на передних и задних фарах. Предположения о том, что существует еще один автомобиль той же марки с тем же номером, подтверждалось и рядом других обстоятельств – так, «двойник» участвовал еще в одном ДТП уже после того, как Гусляк продала Toyota и авто поменяли номер. Гусляк также обратила внимание, что ее автогражданская ответственность на момент ДТП была застрахована в СК «Росгосстрах». Оценив доказательства, в первой инстанции пришли к выводу, что автомобиль Гусляк действительно не участвовал в ДТП. При этом Центральный районный суд Комсомольска-на-Амуре частично удовлетворил иск, взыскав с водителя, виновного в аварии, ущерб, расходы на эвакуацию машины, оплату услуг по определению размера ущерба, государственной пошлины и почтовые расходы. 

Решение не устояло в апелляции: Хабаровский краевой суд отменил его и удовлетворил исковые требования Кисеевой к Гусляк, заключив, что автомобиль её и обратного она не доказала.

Однако коллегия по гражданским спорам Верховного суда под председательством судьи Вячеслава Горшкова, рассмотревшая дело (№ 58-КГ17-21 ), отменила апелляционное определение. В Коллегии указали, что апелляция не исследовала доводы Гусляк. Самостоятельно определить, принимал ли автомобиль Тоуоtа, принадлежавший Гусляк, участие в ДТП и есть ли на нем соответствующие повреждения, вторая инстанция не могла – но суд даже не пытался назначить экспертизу, то есть, отметили в Коллегии, уклонился от возложенной на его задачи полно установить и исследовать обстоятельства, значимые для дела. ВС отменил определение апелляции и направил дело на новое рассмотрение в краевой суд (дело пока не рассмотрено).

ВС РФ вынес справедливое решение. Фактически в ДТП с каждой стороны участвуют два субъекта – водитель и автомобиль. Оба идентифицируются по имеющимся документам (на лицо и транспортное средство). При этом необходимо устанавливать причинно-следственную связь между ДТП, его последствиями и участниками – и сделать это может только эксперт. Обычная фотография не может в данном случае служить доказательством. При этом надо быть готовым к тому, что экспертизу придется делать за свой счет. 

Что касается судебной практики по подобным вопросам в судах, то ее фактически нет. В этом свете решение ВС может оказаться особенно полезным.

О том, что делать тем, кто столкнулся с проблемой «автомобилей-двойников», несколькими годами ранее давала разъяснение ГИБДД. 

Если в Ваш адрес поступило постановление по нарушению, которого вы не совершали, необходимо:

– внимательно изучить прилагаемые фотографии;

– если номера совпадают, но авто не ваше, надо обратиться с заявлением в то подразделение ГИБДД, которое вынесло постановление об административном правонарушении;

– в заявлении надо изложить доводы о возможной фиксации «автомобиля-двойника» и приложить фотографии, на которых отображены отличительные особенности вашего авто. Можно направить информацию на официальный сайт Госавтоинспекции.

Эксперты также давали советы относительно того, как избежать покупки «автомобиля-двойника»: если владелец оригинального авто при появлении машины с такими же номерами отделается лишь небольшими сложностями, то тот, кто купил «дублёра», потеряет и машину, и деньги. Поэтому лучше отнестись к покупке подержанного автомобиля внимательно и тщательно проверить машину.

 

Как не купить «машину-двойник»:

– обращайте внимание на стоимость автомобиля: если цена намного ниже рыночной, автомобиль может быть краденым;

– убедитесь, что автомобиль продаёт собственник;

– не совершайте сделок при отсутствии паспорта у владельца или по его копии, сверяйте данные ПТС и другие реквизиты авто, в ПТС не должно быть никаких правок, лучше не покупать автомобили с дубликатом ПТС;

– до покупки покажите машину специалисту, который проверит подлинность маркировки. Если продавец не хочет осмотра экспертом – не стоит покупать авто;

– если у Вас есть данные об особенностях маркирования приобретаемого автомобиля, проверьте наличие заводских табличек в местах, где они и должны быть. Ключи должны подходить ко всем замкам, а сами замки – быть исправными;

– в договоре купли-продажи указывайте полную, а не заниженную стоимость автомобиля: при возврате (например, если обнаружится изменение VIN и т. п.) получится вернуть лишь ту сумму, которая указана в договоре.

Компенсация аренды дольщику

ВС обязал опоздавшего застройщика компенсировать дольщику аренду жилья.

Вовремя не сдали строящееся жилье ? Вы вынуждены были арендовать квартиру ? Понесли непредвиденные расходы ? Вы можете взыскать это с застройщика !
За то, что застройщик передал квартиру дольщику с опозданием, можно отсудить компенсацию. Но можно ли добиться выплаты за траты на аренду квартиры, которую приходится снимать в ожидании построенного жилья? Две инстанции, которым пришлось разрешать этот вопрос, разошлись во мнениях. В споре разобралась коллегия по гражданским спорам ВС.

Александра Ревякина* заключила договор долевого участия с «АльфаСтрой Комплексом». Она рассчитывала получить однокомнатную квартиру в Краснодаре ценой 1,56 млн руб. во второй половине 2015 года. В октябре 2015-го компания сообщила Ревякиной, что закончит строительство позже, и предложила подписать допсоглашение с новым сроком – первым полугодием 2016 года. Дольщица этого не сделала, а квартиру в итоге получила через полгода – 1 июля 2016 года. 

Затем она решила взыскать с застройщика свои убытки. «АльфаСтрой Комплекс» отказался делать это добровольно, и Ревякина подала иск в Советский районный суд Краснодара. Там она потребовала в общей сложности более 300 000 руб., не считая «потребительского» штрафа в размере 50% от удовлетворенных требований. В эту сумму вошли 140 000 руб. затрат на аренду жилья, которое дольщица должна была снимать в ожидании сдачи дома.

В первой инстанции исковые требования удовлетворили частично – суд урезал неустойку, но в то же время обязал компенсировать затраты на жилье. Хотя покупательница зарегистрирована не в Краснодаре, но живет, работает и лечится именно в этом городе, а следовательно, вынуждена снимать в нем квартиру, объяснил суд. Определяя размер убытков, он исходил из договора коммерческого найма съемной «двушки» и расписок арендодателя о получении денег.

В апелляции изменили решение в этой части и в выплате за аренду отказали. Краснодарский краевой судзаключил, что Ревякина снимала квартиру по своей воле – ее работа в Краснодаре не связана с договором на строительство квартиры.  Дольщица не доказала, что не могла жить по месту регистрации. Но Верховный суд с таким подходом не согласился.

Квартиру передали покупательнице на полгода позже, чем должны были, собственного жилья в Краснодаре у нее нет, а зарегистрирована она в отдаленном населенном пункте, обратила внимание коллегия по гражданским спорам под председательством судьи В.Горшкова. Дольщица рассчитывала на то, что квартиру передадут вовремя, но из-за просрочки вынуждена была снимать жильё, а значит, есть связь между просрочкой застройщика и затратами дольщицы на вынужденный наем жилья, заключила коллегия. Выводы апелляции относительно того, что оснований для компенсации расходов на аренду помещения нет, в ВС сочли ошибочными и отправили дело на новое рассмотрение в апелляцию.

На главную страницу